Πώς διαφέρουν μεταξύ τους οι αγορές ακινήτων στη Γερμανία και την Ελλάδα

Η αγορά ακινήτων μπορεί να διαφέρει πολύ από χώρα σε χώρα και η Γερμανία και η Ελλάδα είναι δύο χώρες που έχουν σημαντικές διαφορές από πολλές απόψεις. Είτε πρόκειται για τη διαδικασία αγοράς, τις εξελίξεις των τιμών ή τη ζήτηση - και οι δύο αγορές είναι μοναδικές. Σε αυτό το άρθρο παρέχουμε μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των σημαντικότερων διαφορών μεταξύ της γερμανικής και της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

1. Τιμές ακινήτων: σταθερότητα έναντι διακυμάνσεων

Η Γερμανία είναι γνωστή για τη σταθερή της αγορά ακινήτων, η οποία έχει αποδειχθεί ιδιαίτερα εύρωστη τα τελευταία χρόνια. Σε μητροπολιτικές περιοχές όπως το Βερολίνο, το Μόναχο ή το Αμβούργο, οι τιμές αυξάνονται συνεχώς, αλλά οι ακραίες διακυμάνσεις είναι σπάνιες.

Αντίθετα, η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει μεγαλύτερες διακυμάνσεις. Μετά την οικονομική κρίση του 2008 και τα οικονομικά προβλήματα που ακολούθησαν, η Ελλάδα γνώρισε σημαντική πτώση στις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, ειδικά μετά την πανδημία, ορισμένες περιοχές έχουν σημειώσει ανάκαμψη, ειδικά σε τουριστικές περιοχές όπως τα ελληνικά νησιά.

2. Ζήτηση: Χώρος διαβίωσης έναντι ακίνητων διακοπών

Στη Γερμανία, η ζήτηση για ακίνητα οφείλεται κυρίως στην ανάγκη για χώρο διαβίωσης. Ειδικά σε πόλεις όπως το Βερολίνο και το Μόναχο, υπάρχει μια ισχυρή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η οποία ανεβάζει τις τιμές. Η εστίαση είναι σε αστικά διαμερίσματα και μονοκατοικίες στα προάστια.

Η Ελλάδα, από την άλλη, επηρεάζεται έντονα από τη ζήτηση για παραθεριστικά ακίνητα λόγω του τουριστικού της δυναμικού. Νησιά όπως η Κρήτη, η Μύκονος και η Σαντορίνη ειδικότερα είναι δημοφιλείς προορισμοί για διεθνείς αγοραστές που αναζητούν δεύτερη κατοικία. Η ζήτηση για κατοικίες σε αστικές περιοχές όπως η Αθήνα υπάρχει, αλλά βρίσκεται σε δεύτερη μοίρα σε σύγκριση με τα ακίνητα διακοπών.

3. Διαδικασία αγοράς: γραφειοκρατία και νομικό πλαίσιο

Η αγορά ακινήτων στη Γερμανία είναι αυστηρά ρυθμισμένη και χαρακτηρίζεται από σαφή και διαφανή γραφειοκρατία. Η διαδικασία είναι συνήθως καλά δομημένη: μετά την υπογραφή της σύμβασης, ακολουθεί η συμβολαιογραφική πιστοποίηση και η μεταβίβαση της κυριότητας γίνεται μέσω του κτηματολογίου. Οι αγοραστές έχουν επίσης ισχυρή προστασία μέσω του νόμου περί μίσθωσης, που καθιστά τη γερμανική αγορά σταθερή και ασφαλή.

Στην Ελλάδα, η διαδικασία αγοράς μπορεί να είναι λίγο πιο περίπλοκη, ειδικά για ξένους αγοραστές. Οι τοπικοί δικηγόροι παίζουν μεγάλο ρόλο εδώ για να διασφαλίσουν ότι η αγορά είναι νομικά άψογη. Επιπλέον, πρέπει να ξεπεραστούν ορισμένα γραφειοκρατικά εμπόδια, όπως η απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ και ο έλεγχος ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η διαδικασία αγοράς για τους αλλοδαπούς, ειδικά σε τουριστικές περιοχές, είναι σημαντικά πιο ευέλικτη από ό,τι στη Γερμανία.

4. Επιλογές χρηματοδότησης

Στη Γερμανία, οι αγοραστές έχουν διάφορες επιλογές χρηματοδότησης, συμπεριλαμβανομένου ενός ευρέος φάσματος προσφορών στεγαστικών δανείων με σταθερά και σχετικά χαμηλά επιτόκια. Οι γερμανικές τράπεζες προσφέρουν συχνά ελκυστικούς όρους δανείου, ειδικά για αγοραστές με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα. Υπάρχουν επίσης προγράμματα κρατικής χρηματοδότησης που υποστηρίζουν την αγορά κατοικιών, όπως το Baukindergeld.

Στην Ελλάδα υπάρχει πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια για ξένους αγοραστές, αλλά οι συνθήκες είναι συχνά λιγότερο ελκυστικές από ό,τι στη Γερμανία. Τα επιτόκια τείνουν να είναι υψηλότερα και οι απαιτήσεις πιστωτικού σκορ είναι πιο αυστηρές. Ως εκ τούτου, πολλοί αγοραστές χρηματοδοτούν την περιουσία τους μέσω μετοχών ή διεθνών τραπεζών. Ωστόσο, υπάρχουν ενδιαφέρουσες φορολογικές ελαφρύνσεις, ιδιαίτερα για επενδυτές από το εξωτερικό, που μπορούν να κάνουν την αγορά να αξίζει τον κόπο.

5. Επιστροφές και ενοικίαση

Η ενοικίαση ακινήτων στη Γερμανία, ειδικά σε μητροπολιτικές περιοχές, μπορεί να είναι επικερδής λόγω της μεγάλης ζήτησης και του περιορισμένου αριθμού διαμερισμάτων. Οι αποδόσεις των ενοικίων στις μεγάλες πόλεις είναι συνήθως μεταξύ 3% και 4%, με τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις να κυριαρχούν στην αγορά. Η Γερμανία προσφέρει επίσης ισχυρούς νόμους προστασίας των ενοικιαστών που προστατεύουν τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες.

Στην Ελλάδα, ειδικά στις τουριστικές περιοχές, οι ενοικιάσεις εξοχικών ακινήτων μπορούν να αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις. Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb είναι ευρέως διαδεδομένες στα τουριστικά hotspots και συχνά προσφέρουν υψηλό εισόδημα κατά την περίοδο αιχμής. Η ενοικίαση κατοικιών, από την άλλη, είναι λιγότερο κερδοφόρα καθώς η ζήτηση είναι χαμηλότερη σε σύγκριση με τις τουριστικές περιοχές.

Σύναψη

Συνοπτικά, οι αγορές ακινήτων στη Γερμανία και την Ελλάδα είναι πολύ διαφορετικές από πολλές απόψεις. Ενώ η Γερμανία χαρακτηρίζεται από σταθερότητα, ζήτηση για στέγαση και σαφές νομικό πλαίσιο, η Ελλάδα προσφέρει πιο ευέλικτες διαδικασίες αγορών, υψηλότερες ευκαιρίες επιστροφής σε τουριστικές περιοχές και πιο ελκυστικές εξελίξεις τιμών. Είναι σημαντικό για τους πιθανούς αγοραστές να κατανοήσουν τους ατομικούς στόχους και τις προτιμήσεις τους πριν επιλέξουν οποιαδήποτε αγορά.